In tema di sottoscrizione mutui e relativo pagamento, è bene sapere che esiste un limite di finanziabilità del tuo mutuo che deve essere rispettato, pena la nullità del contratto.
Tale limite viene stabilito in base al valore dell’immobile stesso e non deve superare la misura dell’80% del valore del bene.
Talvolta può capitare che venga stimato un valore dell’immobile superiore non realistico e che su questa base venga calcolato il valore complessivo del mutuo, rendendo così il contratto nullo.
A questo proposito, il Tribunale di Napoli, II sezione Civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore Alinante, con una recente sentenza si uniforma all’orientamento della Cassazione secondo il quale il contratto di mutuo fondiario che viola il Limite di Finanziabilità fissato per legge è affetto da nullità essendo quest’ultimo elemento essenziale del rapporto.
Il giudice ha posto alla base della sua decisione il combinato disposto dell’art. 38, comma 2 T.U.B. e della delibera CICR 22/4/1995, uniformandosi integralmente all’indirizzo espresso da Corte di Cassazione 17352/2017 sul riconoscimento del limite di finanziabilità quale elemento essenziale del contenuto del mutuo fondiario. Tale limite è stato definito inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse da esso tutelato consistente nella regolarizzazione del “quantum” della prestazione creditizia, e relative successive decisioni di Cassazione ad essa uniformi come la recente 16776/2021.
Pertanto ha accolto la richiesta di dichiarazione di nullità del contratto del 2006 per essere stato erogato in violazione del tetto di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile, così come formulata dall’attore.
Nel corso del giudizio è stato evidenziato inoltre che, sulla scorta di accertamenti del CTU, l’immobile oggetto del contratto dichiarato nullo fosse non commercializzabile come appartamento poiché mancante dei necessari requisiti di abitabilità richiesti dalla legge.
Tale immobile, infatti, era piuttosto qualificabile quale deposito benché la perizia di stima operata dalla banca in sede di concessione del mutuo non avesse rilevato tale destinazione d’uso.
Concludendo il giudice a riguardo: “In ogni caso, sia che l’immobile nel 2006 avesse il valore indicato dal CTU, sia che avesse (ed abbia) valore 0, l’art. 38 TUB è stato violato, ed il mutuo del 18/5/2006 è nullo”.
Ciò posto, il Tribunale di Napoli ha dichiarato il contratto di mutuo nullo con condanna della banca alla restituzione all’attore delle rate di rimborso del mutuo pagate, nonché alle spese di giudizio.
Pertanto tale fattispecie, con le opportune verifiche, si aggiunge alle diverse eccezioni possibili da sollevare in caso di opposizione a decreto ingiuntivo aventi per oggetto le richieste di pagamento derivanti da mutui fondiari per l’acquisto della prima casa.
Quindi qualora fossi in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo, per motivi lavorativi o di salute imprevisti, non esitare a farci verificare il superamento del limite di finanziabilità del tuo mutuo.
